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多年来，深圳房价一路走高且居高不下，形成这一状况的症结在哪里？深圳房价如何实现“软着陆”？深圳房地产市场如何实现持续平稳发展？这些问题一直牵动着各界有识之士，并引发了他们的长期关注和深入探讨。近日，证券时报记者专访了深圳市原市委常委、副市长张思平，他结合自己过往的工作实践和深层思考，对这些问题的成因进行了深入分析，并就如何应对这些问题，提出了自己的解决之策——

　　2021年以来，在深圳史上最严厉的房地产调控措施之下，深圳房地产市场进入了“寒冬”。就在近期，深圳二手房参考价政策出台已满一周年，尽管没有官方数据表明二手房的实际成交价格降幅多少，但从各大中介机构公布的数据可看出，深圳二手住宅成交数量同比2020年已经“腰斩”，甚至创下2007年以来的新低。

　　这是近二十多年来深圳房地产市场上出现的为数不多的深度调整。作为全国最早进行住房制度改革、率先推出商品房市场，并为全国的住房制度改革和房地产市场发展提供宝贵经验的深圳，近二十多年来房价却在一轮又一轮的调控下一路高歌猛进。更为关键的是，居高不下的房价加剧了市民住房矛盾、导致了产业出现外迁趋势等不良影响。

　　深圳房价一路走高且居高不下的症结在哪里？深圳房价如何实现“软着陆”？近日，证券时报记者专访了深圳市原市委常委、副市长，深圳创新发展研究院理事长张思平。张思平认为，深圳房价波动较大、甚至出现阶段性失控的根本原因在于制度设计不完善，并且未能在后续的实践中加以及时调整。接下来深圳应坚定不移地加快保障性住房建设，深化住房制度改革，通过增加总量和房地产调控来使房价逐步理性回归，实现房地产市场的“软着陆”。

　　房价高涨的主要原因是

　　制度设计缺陷且未及时调整

　　证券时报记者：您认为，深圳房地产市场从二十多年前的平稳发展走到今天的矛盾凸显，主要原因是什么？

　　张思平：深圳多年来房价猛涨，其主要的原因是由影响房地产发展的一系列深层制度设计缺陷造成的，这其中最重要的是住房制度、财税制度和土地制度。

　　首先，深圳住房制度由“双轨”变“单轨”，由以社会保障为主转为以商品化为主是深圳房价快速上涨的根本原因。

　　住房既有为中低收入群体提供社会保障的功能，又有为高收入群体提供商品化的功能。深圳1980年率先在全国启动了住房制度改革，在这一改革过程中，既破除了计划经济体制下福利分房旧的住房保障体制，实行了住房货币化、商品化，又借鉴了新加坡、中国香港对中低收入家庭提供住房保障的成功做法，提出了以住房保障为主导，兼顾住房市场化的“双轨三类多价”的住房制度改革方案，并提出2000年实现深圳每户一套住房的目标。2000年前后，经过十多年的努力基本完成了深圳传统福利分房制度向住宅货币化、商品化体制的转变，“双轨三类多价”的住房制度已基本建立，大体适应了深圳经济社会发展的需要，比较好地解决了与经济发展相适应的不同类别、不同群体的住房需要，房价长期保持基本稳定，2004年以前商品房房价大体保持在每平方米5000元~6000元。

　　为深化住房制度改革，2000年前后国家作出了以住房商品化为主导的改革决定，把房地产作为主导产业培育发展，取消了政府和所有单位的保障性住房的建设和分配。但在落实这一改革过程中，深圳对住宅的社会保障功能认识不足，因此以2003年6月出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》为标志，深圳住房制度的改革方向从以社会保障为主导的“双轨三类多价”，调整为以住房商品化为主导的单轨的住房建设和供应体系，不仅全面取消了党政机关事业单位的全成本福利商品房的建设和分配，同时基本上也取消了面向企业中等收入群体的微利商品房建设和分配。

　　深圳住房制度的方向性重大调整，给深圳住房的建设和发展带来三个基本变化：一是在住房供应上，把社会上不同收入水平的所有群体都赶向市场商品房供应体系，从需求方打破了原有的市场商品房的供求关系，直接推动了市场商品房价格的上涨。同时也使中等以下收入群体无力购买商品房，不得不住在由城中村原居民提供的出租屋内。二是在住房建设结构上，基本取消了政府福利房和企业微利房的建设，房地产开发企业成为唯一的合法住房建设者，商品房供应量无法满足全社会的住房需求，打破了市场商品房的供求关系，势必推高房价的快速上涨。三是刺激了房价的步步攀升，从2005年到2015年下半年，深圳的平均房价上涨了10倍以上，从每平方米5000元左右上升到50000元以上。

　　其次，逐步形成土地财政制度，成为推高房价的主要因素。

　　2005年以来，随着房地产作为深圳主导产业的形成，市场商品房价格快速上涨，地方不仅通过房地产拉动投资规模，支撑地方GDP的快速增长，也通过卖地收入、土地使用费、契税、土地增值税、房地产企业的各种税收等方式，实现了地方财政收入的高速增长，使房地产相关的税费收入成为地方财政收入的主要组成部分，从而形成了地方与土地财政密切相关的新的财政制度和体制。政府在自身利益的驱动下，反过来又积极推动房地产的发展，带动了房价的持续升高。

　　具体来看，影响商品房价格一路走高的主要因素有以下几个：一是采取多种方式增加卖地收入。将土地由协议转让的方式改为公开拍卖，深圳在土地拍卖中不断产生地王。二是加大市场商品房供应的面积和比例。从2001年到2007年，深圳商品房占房屋总建设面积的95%。三是对房地产开发和居民购房提供大量的资金支撑。根据统计，在深圳银行业贷款中，房地产企业开发和住户买房贷款占50%以上，资本市场大量资金流向房地产市场。四是基本停止或消极对待保障性住房的建设。虽然国务院和深圳均先后出台过文件，提出建设保障房的要求，但由于国家在文件中没有具体提出建设保障房的有效办法和结构比例，地方政府就没有动力去建保障房。

　　再次，垄断的土地制度成为房地产价格高涨的基本原因。

　　2005年以来，深圳房地产价格和财政收入高速增长，政府对土地的高度垄断是构成其基本的制度性因素。政府作为市场商品房土地资源唯一提供者，垄断土地资源成为其不断推高地价的基本原因。

　　当然，除了上述因素之外，市场和深圳本地的特殊情况也助推了房价的上涨。如大量热钱涌入，将深圳的商品房视为一种金融投资品，采取加大负债率和杠杆率等多种方式，对房地产进行投资；此外，深圳人口过去十多年来迅猛增长，与土地资源紧张、土地供应不足形成了突出的矛盾，商品房供应长期处于供不应求的状况；还有，从2008年金融危机以来，宏观金融政策比较宽松，货币宽松也是促进房地产市场繁荣、房价上涨的原因之一。这些原因都起到了推波助澜的作用。

　　证券时报记者：回顾过去这二十多年来的深圳住房制度和房地产发展，您认为有哪些经验和教训？

　　张思平：概括起来，深圳住房制度和房地产发展有三条基本经验和三条主要教训。基本经验是：第一，率先打破计划经济体制下福利性实物分房制度，探索适应社会主义市场经济发展的、以保障性住房为主导的住房制度改革之路；第二，最早实行土地使用权有偿转让并形成房地产商品市场，为中国要素市场的建立和完善，为房地产业发展，为深圳乃至全国城市现代化建设作出历史性贡献；第三，率先探索实践以保障性为主导的“双轨三类”住房制度，为20世纪中国住房制度改革提供了成功的示范。

　　主要教训是：第一，住房制度改革设计中发生了某些偏差，从保障性为主转向以商品化市场化为主；第二，在2005年至2015年的10年间，保障性住房建设难以令人满意，与计划相差甚远，使深圳失去了保障房建设的“黄金十年”；第三，2015年在深圳房价暴涨中，未能及时出台相关措施，错失了调控的最佳时机。
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